Ein Einbruch der Immobilienpreise steht bevor. Steigende Arbeitslosigkeit könnte dies noch viel schlimmer machen

Letztes Jahr konnte Aucklands größtes Immobilienunternehmen nicht schnell genug Immobilien verkaufen, um die Nachfrage in der größten Stadt Neuseelands zu befriedigen.

Die Häuser “flogen aus der Tür”, sagte Grant Sykes, ein Manager der Immobilienagentur Barfoot & Thompson. “Es gab Momente, in denen den Maklern die Kinnlade herunterfiel, als sie im Raum standen und über die erzielten Preise verblüfft waren”, sagte er gegenüber CNN Business.

In einem Fall wurde eine Immobilie in einer Auktion, die nur acht Minuten dauerte, für 1 Million neuseeländische Dollar (610.000 $) über dem Angebotspreis verkauft (die meisten Häuser in Neuseeland werden versteigert).

Das war im Mai 2021, als die Verkäufe Tausende von Bietern anzogen, die die Preise immer weiter in die Höhe trieben. Seitdem ist die Auktionsrate von Barfoot & Thompson laut Sykes stark gesunken, was die Verkaufszeiten verlängert und die Preise nach unten treibt.

Nach Angaben des Real Estate Institute of New Zealand hat sich die Zeit, die für den Verkauf einer Immobilie in Neuseeland benötigt wird, seit Oktober 2021 im Durchschnitt um etwa 10 Tage verlängert. Die Verkäufe sind um fast 35 % zurückgegangen, und die durchschnittlichen Hauspreise sind im vergangenen Jahr um 7,5 % gesunken.

Neuseeland befindet sich am äußersten Ende eines globalen Engpasses auf dem Immobilienmarkt, der düstere Auswirkungen auf die Weltwirtschaft hat.

Der pandemische Boom, der die Preise in die Stratosphäre katapultiert hat, geht zu Ende, und die Hauspreise fallen nun von Kanada bis China, womit die Voraussetzungen für die stärkste Verlangsamung des Immobilienmarktes seit der globalen Finanzkrise geschaffen sind.

Steigende Zinssätze sind die Ursache für diesen dramatischen Wandel. Die Zentralbanken, die auf dem Kriegspfad gegen die Inflation sind, haben die Zinssätze auf ein Niveau angehoben, das sie seit mehr als zehn Jahren nicht mehr gesehen haben, was sich wiederum auf die Kosten für die Kreditaufnahme auswirkt.

In den USA stiegen die Hypothekenzinsen im vergangenen Monat zum ersten Mal seit 2002 auf über 7 %, nachdem sie vor einem Jahr noch bei knapp über 3 % gelegen hatten, bevor sie im November aufgrund der nachlassenden Inflation wieder leicht zurückgingen. In der Europäischen Union und im Vereinigten Königreich haben sich die Hypothekenzinsen seit letztem Jahr mehr als verdoppelt, was potenzielle Käufer vom Markt vertreibt.

“Insgesamt sind dies die besorgniserregendsten Aussichten für den Immobilienmarkt seit 2007-2008, wobei die Märkte zwischen der Aussicht auf einen moderaten Rückgang und einem viel stärkeren Rückgang von 15-20 % schwanken”, so Adam Slater, leitender Wirtschaftswissenschaftler bei Oxford Economics, einem Beratungsunternehmen.

Ein Schlüsselfaktor, der bestimmt, wie tief die Preise fallen? Die Arbeitslosigkeit. Ein drastischer Anstieg der Arbeitslosigkeit könnte zu Zwangsverkäufen und Zwangsversteigerungen führen, “bei denen starke Preisnachlässe üblich sind”, so Slater.

Aber selbst wenn die Preiskorrektur gering ausfällt, könnte eine Verlangsamung des Immobilienmarktes schwerwiegende Folgen haben, da Immobilientransaktionen ihrerseits die Aktivität in anderen Wirtschaftssektoren ankurbeln.

“In einer idealen Welt wäre der Schaum von der Spitze [der Immobilienpreise] verschwunden und alles wäre gut. Das ist nicht unmöglich, aber es ist wahrscheinlicher, dass ein Abschwung im Immobiliensektor schlimmere Folgen hat”, so Slater gegenüber CNN Business.

Warnzeichen
In mehr als der Hälfte der 18 fortgeschrittenen Volkswirtschaften, die von Oxford Economics beobachtet werden, sind die Hauspreise bereits rückläufig, darunter das Vereinigte Königreich, Deutschland, Schweden, Australien und Kanada, wo die Preise von Februar bis August um rund 7 % gesunken sind.

“Die Datenverzögerung bedeutet wahrscheinlich, dass die meisten Märkte jetzt sinkende Preise verzeichnen”, so Slater. “Wir befinden uns in der Anfangsphase eines ziemlich deutlichen Abschwungs, und die einzige Frage ist, wie stark und wie lange er sein wird”.

Die Hauspreise in den Vereinigten Staaten, die während der Pandemie so stark gestiegen sind wie seit den 1970er Jahren nicht mehr, sind ebenfalls rückläufig. Die Ökonomen von Goldman Sachs erwarten bis März 2024 einen Rückgang von etwa 5-10 % gegenüber dem im Juni erreichten Höchststand.

In einem “pessimistischen” Szenario könnten die US-Preise sogar um 20 % fallen, schrieb Enrique Martinez-Garcia, Ökonom der Dallas Fed, kürzlich in einem Blogbeitrag.

Offiziellen Zahlen zufolge fielen die Preise für neue Häuser in China im Oktober so schnell wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Dies spiegelt den sich verschärfenden Einbruch auf dem Immobilienmarkt wider, der das Land seit Monaten erfasst und die Wirtschaft schwer belastet. Nach Angaben des Forschungsunternehmens China Index Academy sind die Hausverkäufe in diesem Jahr um 43 % zurückgegangen.

Auch in anderen Ländern sind die Verkäufe rückläufig, da die Banken bei der Kreditvergabe vorsichtiger agieren und angehende Hauskäufer angesichts der deutlich höheren Kreditkosten und der sich verschlechternden Wirtschaftsaussichten den Kauf hinauszögern.

Den offiziellen Zahlen zufolge lagen die Hausverkäufe in Großbritannien im September 32 % unter dem Vorjahresniveau. Eine vielbeachtete Umfrage ergab, dass die Zahl der Anfragen neuer Käufer im Oktober den sechsten Monat in Folge auf den niedrigsten Stand seit 2008 gesunken ist, mit Ausnahme der ersten Monate des Jahres 2020, als der Markt wegen der Pandemie weitgehend geschlossen war.

In den Vereinigten Staaten gingen die Verkäufe bestehender Häuser im Oktober im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 28 % zurück, was nach Angaben der National Association of Realtors den neunten monatlichen Rückgang in Folge darstellt.

Die von UBS erfassten Hypothekenzinsen in 25 Großstädten auf der ganzen Welt haben sich seit letztem Jahr im Durchschnitt fast verdoppelt, so dass der Kauf eines Hauses immer weniger erschwinglich ist.

“Ein qualifizierter Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor kann sich etwa ein Drittel weniger Wohnraum leisten als vor der Pandemie”, heißt es im UBS Global Real Estate Bubble Index.

Der drastische Anstieg der Zinssätze schreckt nicht nur neue Käufer ab, sondern schockiert auch bereits bestehende Hausbesitzer, die seit mehr als einem Jahrzehnt an extrem niedrige Darlehenskosten gewöhnt sind.

In Großbritannien wurden seit 2009, als die Zinsen nahe Null lagen, mehr als 4 Millionen Hypotheken an Erstkäufer vergeben. “Es gibt viele Leute da draußen, die nicht wissen, wie es ist, wenn ihre monatlichen Ausgaben steigen”, sagte Tom Bill, Leiter der Forschungsabteilung für Wohnimmobilien in Großbritannien beim Maklerunternehmen Knight Frank.

In Ländern mit einem größeren Anteil an Hypotheken mit variablem Zinssatz, wie Schweden und Australien, wird der Schock unmittelbar eintreten und könnte das Risiko von Zwangsverkäufen erhöhen, die die Preise schneller sinken lassen.

Aber selbst in Ländern mit einem hohen Anteil an Hypotheken mit festem Zinssatz, wie Neuseeland und das Vereinigte Königreich, ist die durchschnittliche Laufzeit dieser Hypotheken recht kurz.

“Das bedeutet, dass viel mehr Schulden in den nächsten Jahren mit (oft deutlich) höheren Zinsen belastet werden, als es zunächst den Anschein hat”, schrieb Slater in einem Bericht im letzten Monat.

Arbeitsplätze sind der Schlüssel
Während die Zinssätze der Katalysator für die Verlangsamung des Immobilienmarktes waren, wird der Arbeitsmarkt eine größere Rolle dabei spielen, wie tief die Preise letztendlich fallen werden.

Eine Modellierung vergangener Hauspreiseinbrüche durch Oxford Economics zeigt, dass die Beschäftigung der entscheidende Faktor bei der Bestimmung der Schwere eines Abschwungs ist, da ein Anstieg der Arbeitslosigkeit die Zahl der Zwangsverkäufer erhöht.

“Die Geschichte zeigt, dass die Chancen auf eine harmlosere Korrektur höher sind, wenn die Arbeitsmärkte stark bleiben können”, so Innes McFee, leitender globaler Ökonom bei Oxford Economics.

In vielen fortgeschrittenen Volkswirtschaften hat sich das Beschäftigungsniveau nach dem Einbruch zu Beginn der Pandemie erholt. Es gibt jedoch erste Anzeichen dafür, dass sich die Arbeitsmärkte abzukühlen beginnen, da das schwache Wirtschaftswachstum die Nachfrage nach Arbeitskräften beeinträchtigt.

Nachdem sich die Zahl der geleisteten Arbeitsstunden zu Beginn des Jahres stark erholt hatte, lag sie im dritten Quartal um 1,5 % unter dem Niveau vor der Pandemie, was nach Schätzungen der Internationalen Arbeitsorganisation einem Defizit von 40 Millionen Vollzeitstellen entspricht.

“Die Aussichten für die globalen Arbeitsmärkte haben sich in den letzten Monaten verschlechtert, und bei den derzeitigen Trends werden die offenen Stellen zurückgehen und das globale Beschäftigungswachstum wird sich im letzten Quartal 2022 deutlich verschlechtern”, so die ILO in einem Bericht vom Oktober.

Die Arbeitslosenquote in den Vereinigten Staaten stieg im Oktober auf 3,7 % an. Im Vereinigten Königreich ist die Zahl der offenen Stellen auf den niedrigsten Stand seit einem Jahr gesunken. Das britische Office for Budget Responsibility geht davon aus, dass die Arbeitslosigkeit im dritten Quartal 2024 um 505.000 auf einen Höchststand von 1,7 Millionen – eine Arbeitslosenquote von 4,9 % – ansteigen wird.

“Ein entscheidender Anstieg der Arbeitslosigkeit ist eine sehr große Gefahr für die Immobilienmärkte”, sagte Slater von Oxford Economics.

Ein Hemmschuh für die Wirtschaft
Die meisten Marktbeobachter rechnen nicht mit einer Wiederholung des Zusammenbruchs des Immobilienmarktes von 2008. Banken und Haushalte befinden sich in einer besseren finanziellen Verfassung, und in einigen Ländern ist das Wohnungsangebot nach wie vor knapp.

Aber selbst ein geringer Rückgang der Immobilienpreise wird das Vertrauen erschüttern und die Hausbesitzer dazu veranlassen, ihre Ausgaben zu kürzen.

Eine Verlangsamung der Aktivität wird auch vielen anderen Teilen der Wirtschaft einen Schlag versetzen, da der Immobilienmarkt mit Bauunternehmen, Anwälten, Banken, Umzugsunternehmen und Möbelhäusern verbunden ist, um nur einige zu nennen.

Aufgrund dieser Verflechtungen macht der chinesische Immobilienmarkt etwa 28-30 % des BIP aus. In den Vereinigten Staaten liegt der Beitrag des Wohnungsbaus zum BIP nach Angaben der National Association of Home Builders im Durchschnitt bei 15-18 %.

In einem Worst-Case-Szenario – einem Szenario, in dem die Immobilienpreise stärker als erwartet fallen und der Preisrückgang mit einem Einbruch der Wohnungsbauinvestitionen und einer restriktiveren Kreditvergabe durch die Banken einhergeht – prognostiziert Oxford Economics, dass das weltweite BIP im Jahr 2023 nur um 0,3 % wachsen wird, statt der derzeit erwarteten 1,5 %.

“Ein zusätzlicher negativer Faktor im Vergleich zur [globalen Finanzkrise] ist, dass sich der chinesische Wohnungsmarkt ebenfalls im Abschwung befindet”, so Slater. “Anstatt also die Auswirkungen eines weltweiten Abschwungs auf den Wohnungsmarkt auszugleichen, wie es nach der Weltwirtschaftskrise der Fall war, trägt der chinesische Wohnungsmarkt zu dem Einbruch bei.

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